西安房地产市场（一）

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2008年以来，这十几年是中国城市化进程的大发展阶段，很多级别差不多的城市都有了长足的进步，比如成都，郑州，但是在这十几年里，西安却逐渐的掉了队，落后了。无论城市面貌，还是经济发展，都明显的停滞不前。

作为一个外来务工人员，到西安不过一年半时间，对西安的房地产市场说不上有多么深刻的认识，不过因为是从事这个行业，有一些了解罢了，不够全面，随便写写，仅是一家之言。

01 土地市场

土地是房地产行业的基本生存资料，离开了土地，房产行业就无法生存。但是一直以来西安几乎没有真正的土地市场，基本上都是提前勾兑，暗箱操作。

大概的操作是某地产商中意某块土地，去和当地管理部门去进行前期意向沟通，双方可以摆出各自的利益诉求，看是否能达成一致。比如政府需要地产商进行拆迁资金注入，地产商需要政府提供低廉价格，位置优越的土地，在经过一番讨价还价的谈判，达成一致。于是这块土地已经有了主人。

但是毕竟还是要进行土地拍卖的程序，这也不要紧，政府可以在土地拍卖时设置一些前提条件，比如要出资建设一座公园，或是酒店，或是需要外资企业，这样下来，基本符合条件的房地产企业也几乎是唯一了。

如果还有不知趣的房地产商准备参加土地竞拍，那也不要紧，在购买竞拍相关资料时总要和政府部门打交道，于是政府工作人员会暗示，这块地已经有主了，别惦记了，这样一般开发商都会选择尊重游戏规则。

情况大概如此。

这种市场是一个缺乏竞争的市场，一个不透明的市场，不公开的市场。如果有人还不太明白这样有什么不好，那说明市场经济还没有影响力。

第一个弊端，土地形成垄断，集中在少数有权力的人手里，他们可以选择合作伙伴，当然在中国人的习惯做法里，自然避免不了寻租空间了。

第二个弊端，优秀的开发企业拿地困难，有关系的开发企业拿地容易。

优秀的开发企业竞争力是他们自身的开发能力，虽然也需要一些政府公关，但主要不是靠这个。所以这类型的企业在西安发展拿地非常困难，优秀的企业拿不到土地，那房地产市场上自然没有优秀产品，结果就是在西安房地产市场，很难看到品质楼盘。

因为土地很多都集中在有特殊公关能力的房地产企业手里，大多是一些本地企业。而且这些企业本身并不具备很强的开发能力，而且由于他们比较容易拿到土地，地价也很便宜，利润自然比较丰厚，项目大都随便做做就可以了。

更有甚者，用空壳公司空手套白狼，和政府相关部门默契后，套到土地。然后进行土地倒卖，牟取暴利。

第三个弊端，业主买不到好房子，得不到好服务，房子得不到增值。这是一个结果，是前两个弊端的直接体现，消费者的利益没有保障。

西安的房地产市场也发展了十几年了，万科是2008年进入，龙湖也差不多时间，金地，中海应该更早，但是这些企业的西安公司的业务一直发展的不理想，很多企业水土不服。可能最主要的原因之一就是土地不好拿，相关手续不好办理。

空有一身本领，无可奈何。

这大概是西安房地产市场一直萎靡不振的主要原因，当然这也和西安政治环境有关。

02 规划审批

对西安市容市貌有一些了解的人士都会感叹，怎么会是这样一个城市风貌？

先不说别的，出了城墙，几乎大多数新建的住宅区都是百米高层，楼间距离非常近，看起来齐刷刷的，没有一点城市天际线轮廓。真正是钢筋混凝土森林一般。

也难怪，容积率都太高了。

为什么会这样子？根源还在于第一个问题，因为土地都是比较默契的获取，对于开发来说，自然是容积率高是好事啊，可以多卖房子，多卖钱，至于品质，不再考虑之列。

这样的规划条件，任你世界建筑大师操刀设计，也没有什么好办法，先天条件太恶劣了。没准设计师还要背黑锅，被指责做不出来好方案，真是冤枉。

这样的结果，规划部门自然难辞其咎，不过这也是整体开发环境的一部分，单独某一个部门来承担责任都不太恰当的。

曲江新区是相对而言比较是和市场比较接轨的，围绕曲江池周围，高低错落的开发了一些品质不错的小区，即便如此，在曲江新区接近三环，曲江大道周围，也遍布着百米高层小区，密度相当高。

城市天际线这个概念，有些人可能觉得比较虚，不实在。

有一次，我在南二环的中信大厦，55层楼的高度，俯瞰二三环，这种感觉尤为强烈。整个城市没有层次，齐刷刷的，像一片庄稼地，我相信每一个人见到如此的景象都会认同城市天际线的重要。

那些感觉不重要的人只是因为没有亲眼看到那种无法接受的城市形象。

好在规划动向有了一些改变，近期政府下发通知，原则上日后不再审批容积率大于2.9的项目，而且建筑高度也不得大于80米，如果真按次设计原则执行，开发强度会有所降低，会有一些改善，只是这种原则来的有点晚。



▲ 最新关于容积率限制的红头文件

土地市场与规划审批，是房地产行业发展的重要条件，如果这些都不够规范，不市场化，那么这个房地产市场就是不成熟的市场，也就很难有效的推动城市化，国际化，经济发展。在这些方案，西安可谓提供一个反面案例。




*西安房地产市场系列文章，转载自“地产杂评”公众号，作者为从事地产多年的知名地产高管。