西安房地产市场（三）

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许多年以前，刘若英唱过一首歌曲《后来》，其中的歌词，至今觉得回味无穷。

“你都如何回忆我，带着笑或是很沉默”，

“可惜你早已远去，消失在人海”

“终于在眼泪中明白，有些人一旦错过就不在。”

多年以后，当我们回忆起西安的城市发展及房地产市场，是否也会发出类似的感叹。

机会一旦错过，很难追回。后来者居上，实现者很少。

05 尴尬的城改



房地产是中国的支柱产业，这个已经是不争的事实。这是不是一个最优的结果，有待商榷，但是支柱产业是一个历史选择，我们无力决定，不过房地产对中国经济的拉动作用是很明显的，尽管它也有很多弊端。

中国现存的很多经济现象，是无法用经济原理解释的，比如城改。

曾经有人说，中国的城改政策应该获得诺贝尔经济学奖，它创造了奇迹，经济学领域的奇迹。

不得不承认，这个评价很客观，城改的确是一个奇迹，尤其在二三线城市，发挥了巨大的作用。

有专业研究文章有如下表述：“由于地处经济欠发达地区和历史原因，西安市的城中村数量在全国副省级城市中属于较多的城市之一。据统计，全市城六区共有行政村624个，其中人均耕地在0.3亩以下的城中村286个，涉及人口37万人；加上郊三区40个城中村，共计城中村326个”。

西安号称拥有全国最多的城中村城市之一，过去的十年是城中村改造史上力度最大的阶段，但是似乎从政府到企业都没有做好充足的准备。

拆到一半的废弃工地，各种原因导致的烂尾楼，延缓回迁交房，已经交楼但是数年没有合法手续，一直靠临水临电勉强居住的小区，这种情况并不少见。

曾经和某一个城改相关工作人员沟通过，他也很头痛，说是老百姓上访的太多，他也无力解决。的确这是一个很严重的社会问题。

阳光100成功接盘纳帕溪谷，也是拖了数年的结果，中间艰辛，只有当时人知道。

城改是三位一体的重大工程，资金，人力，经验缺一不可，可是翻一番历史，试图以小博大，火中取栗的例子并不少见，这背后的原因不言而喻。

对于城改，一二级联动是一个传统的做法，一般政府并没有那么充足的资金进行城改，需要依靠企业的资本投入。企业投入的大量的资金进行城改，自然希望带着优势参与二级开发，这本是正常的操作。

大概也是为避嫌，最新的城改政策规定并不能一二级联动，也就是说前期投入资金进行城改的企业还需要去二级土地市场，进行土地招拍挂拼杀，对于如今的土地行情来说，实在没有企业愿意冒这个风险。

如此一来，城改还能够正常进行下去么？

但是政府又在2018年底抛出了宏伟蓝图，是不是有点自己走进死胡同的感觉？

2018年12月12日，《西安日报》刊发题为《打好三年清零攻坚战 按下城改“快进键”》的报道内容称：“2018年2月7日我市提出‘下决心在2020年解决三环内城中村改造’。8月13日提出尽快出台“绕城高速公路以内城中村三年清零行动专项方案”。10月10日设立了西安市绕城高速公路以内城中村和村庄三年清零行动作战指挥室”。

客观的说，城改是历史遗留问题，政府也早早做出了行政组织，具体执行等方面的策略，但是实际执行效果不佳。

回迁安置房与商品房相互冲击，而且有不少商品房也与回迁安置房的品质没有什么差别，市场极其混乱。

打个不恰当的比喻，在一个山寨货横行的市场，正品的优势并不明显。“劣币”有时候也会驱逐“良币”。

06 数不清的新城规划建设




作为一个初到西安的人，大概会被来自四面八方数不清的新城规划，宏伟蓝图搞得云里雾里。

秦汉新城，泾河新城，软件新城，航天新城，高教新城等等，这听起来真是一个宏伟的规划。相比老城区或者三环而言，这些新城的范围实在是远不可及，对于普通百姓来说，也并不太了解这些新城的具体规划，前景，实现情况，大概只是在卖房的销售听说过。


去过某新城地块考察，一片绿油油的庄稼地，让我觉得在这里搞开发有点犯罪的感觉，这是要砍掉多少庄稼啊！而且同去的人谁也找不出具体土地的位置，因为压根就没有边界。

事实上很少有城市在发展阶段一下子上马这么多新城规划的，如果新城规划，建设发展如此容易，那么城市发展要变得容易多了。蓝图不只是画画而已，而是需要脚踏实地的一步步干出来的。

政府短期内抛出这么多的新城规划建设是不是有点对困难估计不足？

一线城市的发展路径，应该是分阶段确定城市发展战略，集中人力物力财力，分阶段分批次的进行建设发展，比如北京，二十年前的亦庄，十年前的望京，如今的南城，上海深圳的发展路径也基本如此，发展比较好的二线城市杭州，苏州，成都也不过是重点发展某几个新城而已。

像西安这样子，一下子提出了若干个规模都不算小的新城计划，按目前政府的承受力来说，应该是很难的事情。

第一个问题，要建设新城，便捷的交通是必要条件。快速路，轨道交通都是必不可少的。可是目前这些庞大的资金缺口如何解决？时间如何保证？


曾经接触过某个新城的项目，规划中的地铁路线尚不明确，至多还是在国家发改委立项阶段，这样的前提条件让人对新城的发展持保守怀疑态度。


第二个问题，新城的建设必须是产城结合，没有产业的新城是没有前途的。再看看以上的若干新城，有产业的少，大多数是打着新城的口号进行卖地住宅开发的老路子。即使发展顺利的话，也不过是又一个“空城” “睡城”，谈不上有什么光明的前途。

这些新城规划，脱离了西安本身的特点，盲目的学习所谓的发达城市的经验，这大概也是缺乏实事求是的态度，或者也有难言之隐吧。


“东进、南拓、西控、北改、中优”，这十字方针听起来很有气势，但缺乏实质内容，摊子铺的太大，理想很丰满，现实很骨感。

但是看起来西安的城市发展还是走了老路。